Die Mietkaution sichert den Vermieter gegen mögliche Ansprüche ab — gleichzeitig schützt das Gesetz Sie als Mieter vor überhöhten Forderungen und regelt Anlage, Rückgabe und Verzinsung im Detail.
Das Gesetz begrenzt die Mietkaution klar und eindeutig. Der Vermieter darf nicht mehr als drei Nettokaltmieten (auch: Grundmiete oder Kaltmiete ohne Nebenkosten) als Sicherheit verlangen.
Bei möblierten Wohnungen enthält die Miete häufig einen Möblierungszuschlag. Ist dieser separat im Mietvertrag ausgewiesen, zählt er nicht zur Nettokaltmiete. Wird kein gesonderter Zuschlag ausgewiesen, bildet die gesamte vereinbarte Miete (ohne Nebenkosten) die Berechnungsgrundlage.
Zu hohe Kaution? Verlangt Ihr Vermieter mehr als drei Nettokaltmieten, ist der übersteigende Teil unwirksam. Sie können den zu viel gezahlten Betrag sofort zurückfordern — der Mietvertrag bleibt trotzdem gültig. Zahlen Sie im Zweifel nur den gesetzlich zulässigen Höchstbetrag.
Sie sind nicht verpflichtet, die gesamte Kaution auf einmal zu zahlen. Das Gesetz gibt Ihnen ausdrücklich das Recht, in Raten zu zahlen — unabhängig davon, was im Mietvertrag steht.
Wichtiger BGH-Schutz: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter das Mietverhältnis nicht fristlos kündigen darf, nur weil der Mieter die Kaution nicht oder verspätet zahlt (BGH, Urteil vom 21.03.2007 — VIII ZR 279/06). Die Nichtzahlung der Kaution ist kein Kündigungsgrund.
Achtung: Auch wenn keine fristlose Kündigung möglich ist, kann der Vermieter die ausstehende Kaution einklagen. Zahlen Sie die Raten daher pünktlich, um unnötige Konflikte zu vermeiden.
Die Mietkaution muss nicht zwingend bar auf ein Sparbuch eingezahlt werden. Es gibt verschiedene Formen der Kautionsstellung, die jeweils eigene Vor- und Nachteile haben.
Der Mieter überweist die Kaution an den Vermieter, der sie auf einem separaten Sparkonto anlegt. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Statt Bargeld hinterlegen Sie eine Bürgschaftsurkunde. Eine Bank oder Versicherung bürgt gegenüber dem Vermieter für den Kautionsbetrag.
Eine spezielle Versicherung übernimmt die Bürgschaft. Sie zahlen einen monatlichen Beitrag statt einer Einmalzahlung.
Die Kaution wird in Fonds oder ETFs angelegt. Der Mieter profitiert von möglichen Kursgewinnen, trägt aber auch das Verlustrisiko.
Gut zu wissen: Der Vermieter ist grundsätzlich nur verpflichtet, eine Barkaution zu akzeptieren. Für alle anderen Formen (Bürgschaft, Versicherung, Depot) benötigen Sie seine Zustimmung — es sei denn, im Mietvertrag ist eine alternative Form ausdrücklich vereinbart.
Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Diese Pflicht schützt Ihr Geld im Ernstfall.
Hat der Vermieter die Kaution pflichtwidrig nicht getrennt angelegt und wird insolvent, fällt Ihr Geld in die Insolvenzmasse. Sie stehen dann als normaler Insolvenzgläubiger da und erhalten im schlimmsten Fall nur einen Bruchteil zurück. Deshalb ist es so wichtig, von Anfang an auf einem Nachweis zu bestehen.
Tipp: Verlangen Sie von Ihrem Vermieter schriftlich einen Nachweis über die Anlage der Kaution (Kontoauszug, Bankbestätigung). Er ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen mitzuteilen, wo und wie die Kaution angelegt ist. Bewahren Sie diesen Nachweis sorgfältig auf.
Die Kaution muss verzinslich angelegt werden — und die erwirtschafteten Zinsen stehen ausschließlich dem Mieter zu. Das regelt § 551 Abs. 3 BGB eindeutig.
Gut zu wissen: Auch wenn die Zinsen in der aktuellen Niedrigzinsphase sehr gering ausfallen, ändert das nichts an der gesetzlichen Pflicht. Der Vermieter darf die Zinsen nicht für sich behalten. Bei längeren Mietverhältnissen können sich auch kleine Beträge summieren.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen — allerdings nicht sofort. Ihm steht eine angemessene Prüfungsfrist zu.
Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution für die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung einbehalten. In der Regel werden ca. 3–4 Monatsvorauszahlungen als angemessen angesehen. Sobald die Abrechnung erstellt ist, muss der Restbetrag ausgezahlt werden.
Ihr Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt nach 3 Jahren (reguläre Verjährung gemäß § 195 BGB). Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem das Mietverhältnis endet und der Kautionsrückzahlungsanspruch fällig wird.
Wichtig: Der Vermieter muss Ihnen jeden Abzug konkret begründen. Pauschale Abzüge ohne Nachweis sind unzulässig. Verlangen Sie eine detaillierte Aufstellung mit Belegen (Fotos, Handwerkerrechnungen, etc.).
Nicht jeder Einbehalt von der Kaution ist berechtigt. Viele Vermieter versuchen, Kosten auf den Mieter abzuwälzen, die dieser nicht tragen muss.
Übergabeprotokoll ist entscheidend! Erstellen Sie bei Einzug und bei Auszug ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos und Datumsangaben. Dieses Protokoll ist im Streitfall Ihr wichtigstes Beweismittel, um vorbestehende Mängel nachzuweisen und unberechtigte Abzüge abzuwehren.
Gut zu wissen: Selbst bei berechtigten Schäden muss der Vermieter eine Zeitwertberechnung vornehmen. Hat ein Teppichboden eine Lebensdauer von 10 Jahren und ist bereits 8 Jahre alt, darf der Vermieter nur noch den Restwert (20 %) des Ersatzes berechnen.
Wenn der Vermieter die Kaution nach angemessener Prüfungsfrist nicht zurückzahlt, sollten Sie schrittweise vorgehen — von der freundlichen Erinnerung bis zur Klage.
Setzen Sie dem Vermieter eine klare, angemessene Frist (z.B. 14 Tage) zur Rückzahlung. Senden Sie das Schreiben per Einschreiben mit Rückschein, damit Sie den Zugang nachweisen können.
„Sehr geehrte/r [Name des Vermieters],
das Mietverhältnis über die Wohnung [Adresse] endete am [Datum]. Die vertragsgemäß geleistete Mietkaution in Höhe von [Betrag] € zuzüglich aufgelaufener Zinsen wurde bislang nicht zurückgezahlt.
Ich fordere Sie hiermit auf, die Kaution nebst Zinsen bis spätestens zum [Datum + 14 Tage] auf folgendes Konto zu überweisen: [Bankverbindung].
Sollte die Zahlung nicht fristgerecht eingehen, sehe ich mich gezwungen, meine Ansprüche gerichtlich durchzusetzen.“
Reagiert der Vermieter nicht, senden Sie eine zweite Mahnung mit verkürzter Frist (z.B. 7 Tage). Weisen Sie erneut auf mögliche rechtliche Schritte hin.
Als letztes Mittel können Sie Klage auf Rückzahlung der Kaution beim zuständigen Amtsgericht erheben. Bei Streitwerten bis 5.000 € ist kein Anwalt erforderlich (Amtsgericht). Alternativ können Sie einen Mahnbescheid beim zentralen Mahngericht beantragen — das ist schneller und günstiger.
Tipp: Der örtliche Mieterverein kann Sie bei der Kautionsrückforderung unterstützen, Musterschreiben bereitstellen und Sie gegebenenfalls rechtlich vertreten. Eine Mitgliedschaft (ca. 50–100 €/Jahr) lohnt sich oft schon bei einem einzigen Streitfall.