Mieterhöhung — Wann darf der Vermieter mehr verlangen?
Eine Mieterhöhung ist an strenge gesetzliche Voraussetzungen geknüpft. Hier erfahren Sie, welche Arten der Mieterhöhung es gibt, wie Sie diese prüfen und wann Sie zustimmen müssen — oder ablehnen dürfen.
Die häufigste Form der Mieterhöhung: Der Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Er muss dabei nachweisen, dass die geforderte Miete im Rahmen dessen liegt, was für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde gezahlt wird.
Voraussetzungen
Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein (Wartefrist)
Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung zugehen
Die geforderte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen
Die Kappungsgrenze muss eingehalten werden
Der Mietspiegel als Basis
Der wichtigste Bezugspunkt für die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Mietspiegel. Man unterscheidet zwei Arten:
Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB): Wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern anerkannt. Hat besondere Beweiskraft vor Gericht — der Vermieter muss sich darauf beziehen, wenn einer vorhanden ist.
Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB): Bietet eine Orientierung, hat aber keine besondere Beweiskraft. Der Vermieter kann auch andere Begründungsmittel nutzen.
Weitere Begründungsmittel
Sachverständigengutachten: Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger bewertet die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Kosten trägt der Vermieter.
Vergleichswohnungen: Der Vermieter benennt mindestens drei vergleichbare Wohnungen mit entsprechenden Mietpreisen. Die Wohnungen müssen hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sein.
Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB): Sofern eine solche von der Gemeinde oder den Interessenvertretern geführt wird.
Gut zu wissen: Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter diesen in seinem Mieterhöhungsverlangen angeben — auch wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Andernfalls ist die Mieterhöhung formell unwirksam.
Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)
Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich über Ihrer aktuellen Miete liegt, darf der Vermieter die Miete nicht unbegrenzt erhöhen. Die Kappungsgrenze schützt Sie vor sprunghaften Mietsteigerungen.
Die Regel
Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen. In vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt haben die Landesregierungen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt (z.B. Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Stuttgart und viele weitere).
Berechnung der Kappungsgrenze
Maßgeblich ist die Ausgangsmiete vor drei Jahren — unabhängig davon, ob in diesem Zeitraum bereits eine Erhöhung stattfand. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen nicht zur Kappungsgrenze.
Wartefrist
Zwischen zwei Mieterhöhungsverlangen müssen mindestens 15 Monate liegen. Das bedeutet: Die neue, erhöhte Miete muss mindestens 15 Monate gegolten haben, bevor der Vermieter erneut erhöhen darf.
Beispielrechnung: Ihre Nettokaltmiete beträgt 600 Euro. Die Kappungsgrenze liegt bei 15%. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete also auf maximal 690 Euro steigen — selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete bei 750 Euro liegt. Erst nach Ablauf des Dreijahreszeitraums kann der Vermieter weiter erhöhen.
Formvorschriften (§ 558a BGB)
Eine Mieterhöhung ist nur wirksam, wenn sie bestimmte formelle Anforderungen erfüllt. Fehlt auch nur ein Punkt, ist das gesamte Erhöhungsverlangen unwirksam.
Anforderungen an die Form
Textform: Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen (Brief, Fax oder E-Mail). Eine mündliche Ankündigung genügt nicht.
Begründung: Der Vermieter muss die Erhöhung begründen — mit Mietspiegel, Sachverständigengutachten, Vergleichswohnungen oder Mietdatenbank.
Nachvollziehbare Berechnung: Der Mieter muss anhand der Begründung nachvollziehen können, warum die geforderte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Die Einordnung in den Mietspiegel muss korrekt und transparent sein.
Korrekte Adressierung: Das Verlangen muss an alle im Mietvertrag genannten Mieter gerichtet sein — nicht nur an einen von mehreren.
Überlegungsfrist für den Mieter
Nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens haben Sie eine gesetzliche Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats. In dieser Zeit müssen Sie entscheiden, ob Sie zustimmen oder nicht.
Wichtig: Geht Ihnen das Erhöhungsverlangen z.B. im März zu, läuft Ihre Überlegungsfrist bis Ende Mai. Erst ab Juni müssen Sie — bei Zustimmung — die erhöhte Miete zahlen. Stimmen Sie nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage erheben.
Zustimmungsverfahren
Anders als bei einer Modernisierungsmieterhöhung braucht der Vermieter bei der Erhöhung auf Vergleichsmiete Ihre ausdrückliche Zustimmung. Ohne diese darf er die Miete nicht einfach erhöhen.
Ablauf im Detail
Zugang des Erhöhungsverlangens: Der Vermieter schickt Ihnen das begründete Mieterhöhungsverlangen in Textform zu.
Überlegungsfrist: Sie haben bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit, sich zu entscheiden.
Zustimmung: Stimmen Sie zu, gilt die neue Miete ab dem dritten Monat nach Zugang des Verlangens.
Ablehnung oder Schweigen: Stimmen Sie nicht zu, bleibt die bisherige Miete zunächst bestehen.
Zustimmungsklage des Vermieters
Verweigern Sie die Zustimmung, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist Klage auf Zustimmung beim Amtsgericht erheben. Versäumt er diese Frist, muss er ein komplett neues Mieterhöhungsverlangen stellen.
Teilzustimmung
Sie können auch nur einem Teil der Mieterhöhung zustimmen, wenn Sie der Meinung sind, dass die geforderte Miete teilweise berechtigt, aber zu hoch angesetzt ist. In diesem Fall kann der Vermieter nur bezüglich des nicht zugestimmten Teils klagen.
Tipp: Lassen Sie das Mieterhöhungsverlangen von Ihrem Mieterverein prüfen, bevor Sie zustimmen. Oft sind formelle Fehler vorhanden, die das gesamte Verlangen unwirksam machen. Eine voreilige Zustimmung lässt sich nicht ohne Weiteres widerrufen.
Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB)
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Miete erhöhen — ohne Ihre Zustimmung. Es gelten aber strenge Regeln zur Berechnung und Begrenzung.
Umlage der Modernisierungskosten
Der Vermieter darf 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Dabei müssen Instandhaltungsanteile (also Kosten, die ohnehin für Reparaturen angefallen wären) herausgerechnet werden.
Kappungsgrenze bei Modernisierung
Die Miete darf sich durch Modernisierungsumlagen innerhalb von 6 Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen.
Bei Wohnungen mit einer Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter gilt eine verschärfte Grenze: maximal 2 Euro pro Quadratmeter in 6 Jahren.
Abzug des Instandhaltungsanteils
Werden bei der Modernisierung gleichzeitig ohnehin fällige Reparaturen durchgeführt (z.B. defekte Fenster werden durch moderne ersetzt), muss der Vermieter den Instandhaltungsanteil von den Gesamtkosten abziehen. Nur die reinen Modernisierungskosten dürfen umgelegt werden.
Ankündigungspflicht
Der Vermieter muss die Modernisierung 3 Monate vor Beginn schriftlich ankündigen. Die Ankündigung muss enthalten: Art und Umfang der Maßnahme, voraussichtlicher Beginn und Dauer, erwartete Mieterhöhung und voraussichtliche künftige Betriebskosten.
Wichtig: Im Gegensatz zur Erhöhung auf Vergleichsmiete benötigt der Vermieter hier keine Zustimmung. Die erhöhte Miete wird mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung fällig. Sie können aber die Berechnung prüfen und ggf. gerichtlich anfechten.
Staffelmiete (§ 557a BGB)
Bei einer Staffelmiete vereinbaren Vermieter und Mieter bereits im Mietvertrag feste jährliche Mieterhöhungen. Die Höhe der künftigen Miete steht von Anfang an fest.
Voraussetzungen
Die Staffelvereinbarung muss im Mietvertrag oder einer Zusatzvereinbarung schriftlich festgehalten sein
Die jeweilige Miete oder der Erhöhungsbetrag muss als konkreter Geldbetrag ausgewiesen sein (keine Prozentangaben)
Zwischen den einzelnen Staffeln muss jeweils mindestens ein Jahr liegen
Konsequenzen der Staffelmiete
Neben der Staffelmiete ist keine weitere Mieterhöhung auf Vergleichsmiete möglich
Eine Modernisierungsmieterhöhung ist ebenfalls ausgeschlossen — außer bei energetischen Modernisierungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat
Der Mieter kann das Mietverhältnis frühestens nach 4 Jahren zum Ablauf kündigen, wenn die Staffelmietvereinbarung einen Kündigungsverzicht enthält
Das Mietverhältnis kann trotz Staffelvereinbarung unbefristet laufen
Gut zu wissen: Eine Staffelmiete kann auch nachteilig sein: Die Erhöhungen gelten unabhängig davon, wie sich der Mietspiegel entwickelt. Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete sinkt, steigt Ihre Staffelmiete weiter. Prüfen Sie vor Vertragsschluss, ob die letzte Staffelstufe noch marktgerecht ist.
Indexmiete (§ 557b BGB)
Bei der Indexmiete wird die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Die Miete steigt oder fällt also mit der allgemeinen Preisentwicklung.
Berechnung
Die Mietanpassung berechnet sich nach der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindex seit der letzten Mietanpassung:
Neue Miete = Alte Miete x (neuer Indexstand / alter Indexstand)
Die Anpassung muss der Vermieter (oder Mieter) in Textform verlangen. Es gilt eine Wartefrist von mindestens einem Jahr zwischen zwei Anpassungen.
Vorteile für Mieter
Transparenz: Die Mietentwicklung ist an einen objektiven, öffentlich verfügbaren Index gebunden
Keine willkürlichen Erhöhungen: Der Vermieter kann die Miete nicht über die Indexentwicklung hinaus erhöhen
Keine Modernisierungsumlage: Modernisierungskosten dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden — mit einer Ausnahme: energetische Modernisierungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. gesetzliche Verpflichtungen)
Bei sinkenden Preisen (Deflation) kann theoretisch auch die Miete sinken
Nachteile für Mieter
In Zeiten hoher Inflation (wie 2022/2023) kann die Miete stark steigen — deutlich über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus
Die Kappungsgrenze von 20% bzw. 15% in drei Jahren gilt nicht für Indexmieten
Die Miete kann rechnerisch über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen
Achtung: Die Indexmiete bietet in Niedriginflationsphasen Schutz, kann aber bei hoher Inflation zur Kostenfalle werden. Prüfen Sie vor Vertragsschluss, ob eine klassische Miete mit Kappungsgrenze für Sie günstiger wäre.
So prüfen Sie eine Mieterhöhung — Checkliste
Sie haben eine Mieterhöhung erhalten? Gehen Sie systematisch die folgenden Punkte durch, bevor Sie zustimmen:
1. Fristen korrekt?
Liegt die letzte Mieterhöhung mindestens 15 Monate zurück?
Wurde Ihnen eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats eingeräumt?
Wurde die 12-Monats-Frist seit dem letzten Erhöhungsverlangen eingehalten?
2. Begründung vorhanden?
Bezieht sich der Vermieter auf den Mietspiegel, ein Gutachten oder Vergleichswohnungen?
Wurde bei Vorhandensein eines qualifizierten Mietspiegels auf diesen Bezug genommen?
Ist die Begründung nachvollziehbar und vollständig?
3. Kappungsgrenze eingehalten?
Liegt die Erhöhung innerhalb der 20%-Grenze (bzw. 15% in Gebieten mit abgesenkter Grenze)?
Wurde als Ausgangspunkt die Miete vor drei Jahren herangezogen?
Sind Modernisierungsumlagen und Betriebskostenerhöhungen korrekt herausgerechnet?
4. Mietspiegel korrekt angewandt?
Stimmen die Merkmale Ihrer Wohnung (Lage, Baujahr, Ausstattung, Größe) mit der Einordnung im Mietspiegel überein?
Wurde Ihre Wohnung in das richtige Mietspiegelfeld eingeordnet?
Wurde der korrekte Mietspiegel verwendet (aktuell und für Ihre Gemeinde gültig)?
5. Wohnfläche korrekt?
Stimmt die im Erhöhungsverlangen genannte Wohnfläche mit der tatsächlichen Wohnfläche überein?
Wurden Balkone, Terrassen und Dachschrägen korrekt berechnet?
Eine Abweichung von mehr als 10% kann zur Unwirksamkeit führen
Empfehlung: Lassen Sie jede Mieterhöhung von Ihrem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen. Die Kosten dafür sind gering im Vergleich zu einer unberechtigten Mieterhöhung, die Sie jahrelang zahlen. In vielen Fällen lassen sich Fehler finden, die das Erhöhungsverlangen unwirksam machen.
Mietspiegel richtig nutzen
Der Mietspiegel ist Ihr wichtigstes Instrument, um zu prüfen, ob eine Mieterhöhung berechtigt ist. Seit dem Mietspiegelreformgesetz 2022 sind Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen.
Wo finde ich den Mietspiegel meiner Stadt?
Website Ihrer Stadt/Gemeinde: Die meisten Städte veröffentlichen den Mietspiegel online (Suche: „Mietspiegel [Stadtname]“)
Mieterverein: Ihr örtlicher Mieterverein kann den Mietspiegel für Sie auswerten
Kostenlos oder kostenpflichtig: In manchen Städten ist der Mietspiegel online frei verfügbar, in anderen kostet die Broschüre ca. 5–15 €
Qualifizierter vs. einfacher Mietspiegel
Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB): Nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, von Gemeinde und Interessenvertretern anerkannt. Hat vor Gericht die stärkste Beweiskraft. Gilt 2 Jahre, wird alle 4 Jahre komplett neu erstellt.
Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB): Von Gemeinde oder Interessenvertretern erstellt, aber ohne wissenschaftliche Methodik. Geringere Beweiskraft, kann aber dennoch als Begründungsmittel dienen.
So ordnen Sie Ihre Wohnung richtig ein
Die meisten Mietspiegel verwenden ein Tabellenformat (Rastermietspiegel). Für die Einordnung benötigen Sie:
Baujahr des Gebäudes: Nicht das Jahr einer Sanierung, sondern das ursprüngliche Baujahr
Wohnfläche: Die tatsächliche Wohnfläche laut Mietvertrag (oder nach Ausmessung)
Wohnlage: Einfach, mittel oder gut — wird im Mietspiegel anhand von Lagekarten definiert
Ausstattung: Ausstattungsmerkmale wie Aufzug, Balkon, Einbauküche, Fußbodenheizung, Gäste-WC — können die Miete innerhalb der Spanne nach oben oder unten verschieben
Häufige Fehler von Vermietern
Falsches Mietspiegelfeld: Wohnung wird in eine höhere Baujahrs- oder Lagekategorie eingeordnet
Spannenoberwert angesetzt: Vermieter setzt pauschal den höchsten Wert der Mietspiegelspanne an, ohne die Ausstattung zu berücksichtigen
Veralteter Mietspiegel: Es wird ein nicht mehr gültiger Mietspiegel herangezogen
Falscher Mietspiegel: Bei einem qualifizierten Mietspiegel muss der Vermieter diesen zwingend heranziehen, auch wenn er sich auf ein Gutachten oder Vergleichswohnungen stützen will (§ 558a Abs. 3 BGB)
Falsche Wohnfläche: Eine Abweichung von mehr als 10 % kann das gesamte Erhöhungsverlangen unwirksam machen
Tipp: Lassen Sie die Einordnung im Mietspiegel vom Mieterverein prüfen. Oft finden sich Fehler, die das gesamte Erhöhungsverlangen unwirksam machen. Einen Muster-Widerspruch finden Sie auf unserer Musterbriefe-Seite.